2011.6.11

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1. [세계는… 경제는] 독일 안정의 견인차, 잠잠했던 집값 마침내 꿈틀

한국일보 2011-06-10 21:42:40
최근 독일의 일간지와 주간지 등은 연일 부동산 시장 움직임을 특집기사로 내보내고 있다. '부동산가격 위험한 수준으로 상승 중', '독일의 지도가 크게 바뀌고 있다', '인플레이션 우려로 부동산가격 상승 - 어디에 사는 것이 좋을까' 등등. 이들의 메시지를 단순화하면 이제 부동산을 살 때라는 것, 그리고 위치 선정이 중요하다는 것이다.

2000년 이후 주택건설 붐에 이은 가격 급등락을 경험했던 영국, 스페인, 그리스, 아일랜드 등과 달리 독일은 1990년대 중반 이후 주택가격이 장기간 안정을 유지했다. 물론 통일 직후인 90년대 초반 이민자 및 동독에서 서독으로의 이주자가 급격하게 늘어나면서 주택가격이 일시적으로 상승한 적이 있지만 당시의 상승폭도 이후 급등락을 경험한 다른 나라의 경우와 비교하면 매우 완만했다. 독일의 주택가격은 90년대 중반부터 2009년까지 연평균 1% 내외 상승하는데 그쳤다.

독일 주택시장의 가장 특징적 모습은 자기 소유주택 거주비율이 매우 낮다는 것이다. 전체 가구의 절반에도 미치는 못하는 43%만이 본인이 소유한 주택에 거주한다. 이는 스페인 86.3%, 그리스 79.6%는 물론 유로지역 평균 62.3%에 비해서도 크게 낮은 수준이다. 절반 이상의 가구는 다른 가구가 소유한 주택을 임차하거나, 민간 또는 공공기업이 소유한 임대용 주택에 거주하고 있다. 내 집 마련의 꿈이 독일이라고 다르지 않을 텐데 이렇게 자기소유 주택에 거주하는 가구가 상대적으로 적은 것은 독일만의 특별한 이유가 있기 때문이다.

먼저 독일 사람들은 소득이 일정 수준에 이르지 않으면 돈을 빌리면서까지 무리해서 집을 가지려고 생각하지 않는 것 같다. 소득 수준이 높을수록 모기지 차입도 많아 두 변수간 상관계수가 매우 큰 것이 이를 보여준다. 아울러 은행은 모기지 대출시 차입자의 소득수준이나 신용에 대해 매우 엄격하게 평가한다. 이 같은 은행의 신중한 주택담보대출(LTV) 비율 적용과 적절한 대출 심사 관행 역시 가계의 주택구입 행태에 영향을 미쳤다. 한편 정부의 임대주택에 대한 세제 우대, 임대료 규제와 임차인에 대한 보호 정책 등도 주택소유의 필요성을 낮추는 요인으로 작용하였다.
인구나 소득 변화와 같은 근본적 요인도 주택 수요를 제약하였다. 출산율 저하, 이민 및 유입인구 정체 등에 따른 인구 증가둔화와 더불어 ▦통일비용 부담 ▦구조조정에 따른 높은 실업률 지속 ▦미미한 가계 가처분소득 증가 등이 주택 수요를 주춤하게 하는 방향으로 작용했다. 그러나 한편으로는 이러한 주택시장의 장기적 안정은 독일이 물가안정을 유지할 수 있었던 기반이 되었을 뿐만 아니라, 글로벌 금융위기 이후 독일 경제가 침체에서 빠르게 벗어날 수 있게 한 주요 배경이 되었다.

최근 독일 주택가격의 상승은 상대적 저금리, 고성장에 따른 통일 이후 최고의 고용사정, 인플레이션 우려 증대, 주택공급 부족 등에 기인한 것으로 당분간은 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 주택가격은 상대적으로 안정되었던 시기에도 지역별로 상이한 움직임을 보였는데 최근에는 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크 등은 지속적으로 상승한 반면 구 동독지역의 경우는 평균 이하 상승에 그쳤다. 이러한 지역적 차이는 앞으로 더욱 심화될 것이라는 게 대체적인 평가이다.

중장기적으로 주택 수요는 노동력 유입 증가 등으로 어느 정도 늘어나겠지만 인구의 감소 또는 정체라는 감소 요인도 있는 점을 고려할 때 우려할만한 수준으로 늘어나지는 않을 것으로 전망된다. 또한 독일 사람들과 은행의 주택구입 및 대출에 대한 신중한 행태와 제도적ㆍ정책적 요인은 향후에도 주택시장을 안정시키는 요인으로 계속 작용할 것이기 때문에 최근의 주택가격 상승세가 버블로까지 이어지지는 않을 것으로 보인다.


2. '청개구리' 금리

한국일보 2011-06-10 21:02:13
금통위, 0.25%P 인상… 시장예측과 또 반대

한국은행 금융통화위원회가 10일 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 지난달엔 시장은 인상을 전망했지만 금통위는 동결했고, 이달엔 시장의 동결 예상을 깨고 인상 결정을 내림으로써 금통위와 시장의 시각 괴리는 점점 더 넓어지고 있다. 시장에선 "이젠 금리방향을 예상조차 할 수 없다"는 불만이 쏟아져 나오고 있다.

한은 금통위는 이날 정례회의를 열고 기준금리를 3.0%에서 3.25%로 인상했다. 올해 들어서만 금리는 3차례(1월, 3월, 6월)에 걸쳐 총 0.75%포인트 오르게 됐다.

한은은 물가상승압력을 인상이유로 꼽았다. 김중수 한은 총재는 "수요 증가와 인플레이션 기대심리 등으로 높은 물가상승 압력이 이어질 것"이라며 "물가안정 기조 유지에 중점을 두고 통화정책을 운용하겠다"고 말했다. 이날 인상결정은 6명 금통위원 만장일치였다.

하지만 금통위 발표 직전까지도 시장 참여자들은 동결을 예상했던 터라, 이날 결정에 당혹감을 감추지 못하고 있다. 한 증권사 채권담당자는 "금리를 동결했던 지난 달보다 유럽 재정위기는 더 나빠졌고 미국의 더블딥 우려 역시 더 커진 만큼 이번에 당연히 동결될 것으로 믿었다"면서 "금리 인상여부를 떠나 갈수록 금통위의 예측가능성이 떨어지고 있다"고 말했다. 또 다른 증권사 관계자는 "올릴 것이었으면 당연히 지난달에 올렸어야 했다"면서 "올 들어 내놓은 금리 예측이 다섯 번이나 연속으로 틀렸다"며 푸념을 쏟아내기도 했다.
일각에선 정부 입장을 보면 금통위의 방향을 예상할 수 있다는 지적까지 나오고 있다. 바로 전날 기획재정부가 최근 경제동향보고서(그린북)을 내놓으며 '인플레이션 기대심리 차단'을 강조했고, 이어 금통위가 금리인상을 결정했기 때문. 공교롭게도 1ㆍ3월 그린북에서도 물가가 강조됐는데, 그 때 금통위는 금리를 인상했다. 한 채권운용 매니저는 "이젠 금통위 전에 나오는 그린북만 보면 금리방향을 알 수 있겠다"고 냉소적 반응를 보이기도 했다. 그러나 이 같은 지적에 대해 김 총재는 "답할 만한 가치가 없다"며 정부와의 '코드 맞추기' 설을 일축했다.


3. 프라임저축銀 뱅크런 3일간 1170억 빠져나갔다

한국일보 2011-06-10 20:56:30
주말 고비로 진정 기대

프라임저축은행의 '뱅크런'(대량 예금인출) 규모가 사흘 만에 1,000억원을 넘었다.

저축은행중앙회는 10일 하루 동안 프라임저축은행 5개 점포에서 빠져나간 예금이 총 290억원으로 집계됐다고 밝혔다. 전날까지 인출된 880억원을 더하면 인출 규모는 1,170억원에 이른다. 이 회사 총 수신액의 7~8%가 사흘 만에 빠져나간 셈이다.

프라임저축은행은 이번 주말을 고비로 뱅크런 심리가 한풀 꺾일 것으로 기대하고 있다. 이기만 프라임저축은행 부행장은 "예금인출 규모가 차츰 안정되는 모습"이라고 말했다.

그러나 점포마다 하루에 응대할 고객 숫자를 정해두고 대기번호표를 수 천장씩 나눠줘 돌려보낸 터라 이들이 예금을 찾으러 다시 오면 인출규모는 다음 주에도 더욱 늘어날 수도 있다. 또 인터넷뱅킹 비중이 40~50%로 다른 저축은행보다 큰 특성상 점포를 찾지 않는 인출 대기자도 상당할 것으로 예상된다. 프라임저축은행의 인터넷뱅킹은 이날도 접속자 폭주로 하루 종일 마비됐다.


4. 대출 금리도 줄인상, 이자 부담 눈덩이

한국일보 2011-06-10 20:47:15
기준금리 인상 따라 변동형 주택 담보 금리 다음주부터 곧바로 올라 부동산 거래도 위축될 듯

10일 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상에 따라 대출받은 가계의 이자부담은 한층 커지게 됐다. 올해 들어서만 기준금리 인상폭은 0.75%포인트, 글로벌 금융위기 당시 2%까지 내려갔던 것에 비하면 이미 1.25%포인트 상승했다.

하지만 시장에선 연내 0.5%포인트, 많게는 0.75%포인트까지 추가 금리인상을 점치고 있어, 대출이자부담은 더욱 늘어날 전망이다.

당장 변동금리형 주택담보대출의 금리가 다음주부터 곧바로 오르게 된다. 주택담보대출 시장에서 변동금리 상품 비중이 90%가 넘기 때문에, 빚을 안고 집을 산 주택 소유주들의 이자 부담이 그만큼 늘어나게 되는 셈이다. 이날 변동금리 대출 상품 이율의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리는 금통위 영향으로 3.46%에서 3.56%로 급등했다.

이에 따라 CD 금리에 연동하는 주택담보대출 금리도 곧바로 영향을 받게 돼, 현재 4.76~6.20%인 우리은행 주택담보대출금리는 13일부터 4.79~6.23%로 오른다. 하나은행은 전날 CD금리를 기준으로 주택담보대출 금리를 정하고 있어 CD 금리 인상분이 그대로 반영된다. 다음주부터 4.74~6.24%의 이율이 적용된다. 매주 목요일의 CD 금리를 기준으로 잡는 국민은행의 주택담보대출 이율도 다음주 후반께 현재보다 0.1% 포인트 가량 올라, 연 5.27~6.57%가 될 전망이다.
신한은행은 CD 연동 주택담보대출 금리를 13일부터 연 5.09∼6.49%로 0.03%포인트 올리기로 했다. 외환은행의 CD 연동 주택대출 금리는 연 4.78∼6.53%에서 다음주 연 4.88∼6.63% 수준으로 오른다.

신용대출도 CD 금리 연동 상품이 많아 생활비 등의 명목으로 이 대출에 의지하고 있는 저소득층의 이자 부담이 크게 늘어날 전망이다. 특히 이들 저소득층은 신용도의 영향으로 금리 결정에서의 주도권이 없어, 금리인상의 충격을 고스란히 받을 수밖에 없다. 현재 가계부채가 800조원인 점을 감안하면 이번 0.25% 포인트 금리 인상의 여파만으로 전국 가계가 부담해야 할 이자는 단순 계산으로도 연간 약 2조원 정도에 달한다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실 여파로 홍역을 치르고 있는 부동산 경기도 그만큼 더 냉각될 가능성이 크다. 이자 부담을 견디지 못해 나오는 매물이 지금보다 더 늘어나겠지만, 현재 관망세가 우세한 시장 상황상 이 급매물을 받아줄 여력이 없어 가격은 약세 쪽으로 흐를 것이라는 분석도 나온다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "이번 금리 인상에 따라 주택구매능력은 1분기에 정점을 찍고 하락할 것으로 본다"며 "건설업체의 금융비용도 증가해 수익이 감소할 가능성이 높다"고 말했다.